在美国房价止跌回稳之前,当前的金融危机不会结束.简而言之,危机短期内不会结束.

尽管美国房价已下跌了好长一段时间,拖垮了好几家大型金融机构,令整体经济濒临衰退,但是相对于收入、租金、以房屋贷款的充裕程度,美国的房屋仍然太贵.

况且这还没算进失业率上扬及油价上涨等因素--这些因素令美国家庭预算更加吃紧,长途通勤的成本高得难以负担,郊区的房子因而也变得不受欢迎. 

房价下滑的连锁效应十分惨重:银行被迫大量注销资产、金融机构相继倒闭、经济成长低迷--如果还有成长的话.这种景况在房市触底後大概还会持续六个月左右.这场危机的病根是债务泡沫,而泡沫破灭过程造成最大冲击的病症则是房价下跌. 

"在我们看来,房价从高点跌至谷底的过程至少已完成一半,明年年末或2010年上半年应该就能触及明确的底部,"瓦乔维亚银行经济师Mark Vitner及Adam York在致客户的报告中指出,"合理的假设是,泡沫愈大,爆破的後遗症就愈大." 

房价跌势还有下半场

检视房价收入比,Vitner及York发现,房价已向历史均值靠近,但因升得太高,目前仍距均值水平好一段距离.若房价收入比要回到1990年代中後期的水平,标准普尔/Case-Shiller的20城市房价指数总共须跌35.1%,而该指数迄今跌幅为17.5%.

衡量房价的另一方式是检视房价租金比.Vitner和York以美国劳工局编制的房租成本指标为基础,研究发现1980年代初期至1997年左右,房价与租金之间的关系非常稳定;但到了1997年,房价便急涨,而租金则大致与通胀同步. 

以20城市房价指数分析,两位分析师指出,房价租金比要回到稳定的历史水平,房价的跌幅要更深(相对房价收入比的分析而言),从高点至谷底须回落近40%.

全美不动产协会(NAR)房价中值数据的分析则显示,房价不必回落那麽多--以收入衡量,NAR价格总计应跌17.2%,而目前则已跌了11.2%.

不管你相信哪一项指标,重要的是房价距离谷底大约还有一半的路途.而想到上半场的跌势已造成如此惨烈的损害,前景很难不令人忧心.

金融股远未触底 

若要比较此次房市风暴与经济大萧条以来的历次类似事件,也得格外小心.当前状况跟以往的一大差别可能是资金很紧张,尤其是房价持续下滑大大耗损了银行业以及房利美和房贷美的资本.回想存贷危机时的房市风暴,地区银行破产虽造成一些融资困难,但情况从未严重到像当前这样,连房利美和房贷美为房贷提供融资的功能也大大受损. 

房贷美上周表示,正考虑各种筹资的方式,包括缩减房贷投资组合以及出售持有的房贷证券等.这是房贷市场最不希望见到的事,可能也是促使美国财长保尔森提出援助"双美"的原因之一. 

巴克莱资本房贷分析师Seth Glasser指出,5月中以来的两个月左右,平均房贷利率上扬约60基点.而对大额贷款人或是情况特殊的贷款人来说,利率的升幅可能高达两个百分点.有监于当前的金融体系状况,房贷利率相对通胀而言很可能会继续攀升,许多经济条件较差的人则根本无法取得贷款.

由此观之,尽管近期金融股反弹,且当局祭出限制放空的新规定,金融股距离真正触底回升还远得很.另外,随着跌势加深,美国政府直接干预的可能性也越大--他们可能会将房利美与房贷美收归国有,或透过某个新机构提供贷款或补助.但这可能也要等到美国总统选举之後,或者是新一波的银行倒闭过後